愛媛県松山市にございます、まごころ不動産㈱代表の石丸（いしまる）です！

今回のテーマは不動産業界の闇シリーズ第１弾、不動産売却「高すぎる査定額に騙されるな！」と題し、不動産売却における「査定額」についてお話しして参ります。まず、一番最初に声を大にしてお伝えしたいことは、

不動産売買（仲介）における「査定額」とは、中古車の買取査定額等とは異なり、各不動産会社が予想する「想定売却価格」でしかありません。つまり、誰もその価格で売却できることを保証してくれるわけではない

ということです。残念ながら、このことをご存じでないお客様が非常に多く、損をされていらっしゃる方が非常に多いというのが実情です。

弊社では月10件以上の売却相談や売却査定のご依頼をいただいており、つい先日も松山市内中心部（一等地）にございます築3年の中古マンションを査定させていただく機会がございました。売主様は遠方にお住まいでしたので、過去の同一マンションの取引事例や、周辺のマンションの取引事例、最近の不動産市況（特に中古マンションの値動き）等を参考に、おおよその金額幅をお伝えさせていただきましたところ、検討してみますとのお返事をいただいておりました。その後、わずか数日して某ポータルサイト上で他社様より広告されているのを発見致しました！内心、私の提案力不足だったのだろうか・・・と反省していたところ、売出価格を見てビックリ！！思わず二度見してしまいました！！

【弊社の査定額】2,800万円～3,000万円（※ちなみに、3000万円を超えるのは難しそうとお伝えしておりました。）

それに対しA社の査定金額は・・・

【A社の査定額】 3750万円！！！

実に1,000万円近い金額差です。確かにA社に頼みたくなる気持ちも分かります。。。

※追記　後日談ですが、このマンションは半年間ほど値下げしながら売却活動をしていましたが、残念ながら売止め（売却中止）となってしまいました。。。

このマンションは築3年、戸数88戸にも関わらず過去に7部屋ほど売買がなされておりました。角部屋、階層などの違いはあるものの、直近３年間での売り出し金額は㎡単価（１平方メートルあたりの単価）換算で、最安41.5万円（低層階・中部屋）～最大51.7万円（高層階・角部屋）でした。今回のお部屋は低層階、中部屋ですので㎡単価40万円前半までが妥当な金額です。お部屋の面積は66㎡ですので、㎡単価を上限の45万円で計算しても3000万円です。3750万円ですと㎡単価56.8万円！！高層階、角部屋よりも遥かに高い金額です！申し訳ないですが、100％売れない金額です。実際に、このマンションは以前に取り扱いさせていただいていたこともあり、高層階の92㎡・角部屋で3990万円で売り出していたにも関わらず、売却までに半年以上の期間を要したうえ、当然、価格交渉もございました。このこともお伝えしていたのですが・・・。

では、何故このようなことが起こるのでしょうか？

それはズバリ、「査定額の高い会社に任せたい！」と考えるお客様の心理を逆手に取って利用する悪質な不動産会社が多数いるから、です！

大事なことですので、もう１度言います！不動産売買（仲介）における「査定額」はあくまで「想定成約価格」であり、誰もその金額で売却できることを保証してくれるわけではないのです！！つまり、査定額自体にはあまり意味はなく、なんとでも査定できてしまうので、とりあえず高めで査定しておけばウチに任せてもらえるだろう、と安易に考える悪質な会社がやりたい放題に高額査定を提案しているのです！本来、宅地建物取引業法（以下、宅建業法）という法律で、「宅地建物取引業者（不動産会社）が価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。」と定められており、根拠のない高額査定は本来、法律違反です。しかし、順守されていない会社が非常に多いです！

確かに、高い金額で売れると言われると嬉しくなって、その不動産会社に任せたくなるのも無理はありません。ですが、実際の相場価格よりも大幅に高い金額で売り出しても間違いなく売れません。不動産は「生もの（なまもの）」ですので、長期間売りに出されている物件は、実際にそうでなくとも「売れ残り物件」、「何か問題がある物件」というレッテルを貼られてしまい、買い叩かれたり、度重なる値下げをしなければならなかったりと、最終的には本来売れたであろう金額より安い金額で売却せざるを得ないことがよくあります。そうなってしまっては、元も子もありません。通常、中古マンションであれば売り出し価格を間違えなければ、よほど不人気の物件でない限り、長くても３ヵ月以内には成約になります。経験上、不動産売却をされる場合、基本的には３ヵ月以内での売却成立を目指すようにすることで、結果的に最も高く売れることが多いです。

ちなみに、今回の場合、預かった不動産会社はどうするのでしょうか？ご説明いたしましょう。この金額では100％売却は成立しません（おそらく見学者すら見つかりません）ので、３ヵ月経った頃（媒介契約の更新時期前後）に「コロナや円安の影響で景気も悪く、不動産の動きが良くないです」、「この価格では反応が悪いので、価格を下げましょう」等といって値下げを要求してきます。そしてこれを相場価格になるまでひたすら続けます。時間の無駄どころか、無意味に「商品の鮮度」をどんどん下げているのです。悪質な不動産会社は自分さえよければ、仲介手数料さえもらえれば、お客様のことなんてどうでもいいんです。まともな会社であればこのような馬鹿げた金額の提案は、例えお客様からの提案であったとしても、ご説明して考え直していただくべきです。

不動産の売却査定を依頼する際には、必ず３社程度以上の訪問査定を受け、査定額について明確な根拠を説明してもらいましょう！

そうすれば、自ずと適正な相場価格も分かってくるはずです。

大切なのは査定額ではなく、その根拠です！！！

飛びぬけて高い金額を提示される不動産会社には、何故その金額で売却成立できると思われるのですか？と質問してみて下さい。おそらく、的を得た回答は返ってこないはずです。確かに、昨今の原材料の値上げ等の建築コスト増加に伴い、新築マンション価格が高騰しているため、立地の良い中古マンションの相場は堅調に推移しているものの、愛媛県松山市においては、

買った金額より高く売れることはありません。

甘い話には必ず落とし穴があります！不動産業界はまだまだレベルの低い業界です。少しでも高く早く売却されたいのでしたら、事前に情報収集をしっかりと行われることをお勧め致します。

もし愛媛県松山市で不動産売却をお考えの方がいらっしゃいましたら、松山市で不動産売買実績170件以上の私、石丸（いしまる）にご相談下さい。皆様からのご質問・ご相談お待ちしております！