愛媛県松山市にございます、まごころ不動産㈱代表の石丸（いしまる）です！

今回のテーマは不動産業界の闇シリーズ第３弾、不動産売却「不動産会社は何故儲かる？」と題し、不動産売却における「不動産会社がどうやって利益を出しているか？」をご紹介します。この記事を読んでいただければ、売却時の手取り金額を少しでも増やすことができると思います！

まず初めに、不動産会社のメインの収入は皆様ご存知の通り、「仲介手数料」です。これは、売主様と買主様の間で交わされる売買契約について、プロの目線で役所調査を行い、重要事項説明書を作成し、アドバイスをすることで売却後にトラブルが発生しないように取引を仲介（仲人）することによる報酬です。ちなみに、仲介手数料については国土交通省が定める上限金額が設定されており、売買金額が400万円以上の場合、上限が「３％＋６万円＋消費税」となっており、上限金額目一杯で請求されている不動産会社がほとんどでして、弊社もそうです。

不動産売買仲介は、いわゆる手数料商売ですので、いわゆる原価（仕入れ経費）もなく、固定費等の経費が安いため利益率が高いことで有名です。しかし、それだけではまだまだ儲け足りない！という不動産会社も多数います。

そこで、仲介手数料以外に収益を出そうということで、「リフォーム工事」や、「解体工事」などにマージンを乗せて提供する会社様が多いです。

大体、発注先の業者様から出た見積もり金額に対し、３０～４０％のマージンを乗せているところが多いように思います。

ここで以下の注意点をお気を付け下さい！！

【不動産を売却する場合の注意点】

①売却に際し、リフォームや解体がセットで行われることが多いですが、ご自身でも見積もりをとってみて、法外な金額でないか確認することも大事です。

少し高いくらいならいいですが、べらぼうに高い金額を提示されたという話もあるあるでよく聞きます。

②そもそも本当にその工事が必要か？というところも慎重に判断しましょう。

愛媛県松山市においても、目安として新耐震基準（昭和56年6月以降に建築された建物）であれば、解体せずに建物として売却できることのほうが多いです。よほど状態が悪くなければ。。。また、リフォームは買主様にて行ってもらうほうが、最低限のところだけで済むので安上がりだったり、買主様の好みもあったりしますので、そのままで安く出した方が売りやすいことが多いです。よほど状態が悪く、ハウスクリーニングや壁紙の貼替だけ行うとかならOKです！当たり前ですが、リフォームに300万円～500万円かけたら当然、売り出し価格もそれだけ高くなるので売りづらくなります！ましてや、本当に純粋にリフォーム代の原価であれば良いですが、不動産会社のマージンがのった金額でリフォームしてしまうと、売るのは至難の業と言えます！

③解体や測量は売り出し時に行う必要はなく、買主様が決まってから行うので充分間に合います。

そうすれば費用を立て替える必要もありません（引渡しの２週間前くらいに解体工事を行い、費用は手付金や残金決済後の売買残代金から支払う）。また、解体して更地にしてしまうと、翌年からは建物の固定資産税は０円になりますが、土地の固定資産税は６倍になってしまう（居住用の建物を建てると、その土地は軽減税率６分の１が適用され、安くなっている）ので、建物がRC造（鉄筋コンクリート造）などで固定資産税がべらぼうに高い！などの特別なケース以外は固定資産税が大幅に高くなってしまいます！

但し、引き合いの多い人気エリアの土地で、解体した年中に必ず売却ができることが見込めるようなケースであれば先に解体したほうが良いこともあります。更地のほうが購入者様からも印象が良いですしね。但し、先に解体するなら絶対に1月～6月までの間です。6月を過ぎるとその年中に売却しきれない可能性がありますので、不動産会社様とよく相談してください！

ちなみに弊社では、全て原価で提供しており、マージンの類は一切のせておりません。ですので、相見積もりも歓迎です。弊社のご提案する金額より安くて丁寧な会社様がございましたら、そちらにお任せいただいてOKです！

不動産業界の闇シリーズ第３弾！不動産売却「不動産会社は何故儲かる？」