まごころ不動産が売却に関する不動産の 専門的な話も1から丁寧に 分かりやすくご説明させていただきますので、ご安心ください。
| ご売却の流れ（仲介による売却の場合） | ２つの売却方法「買取」と「仲介」 | 媒介契約の種類 |
| 両手仲介と片手仲介とは | 囲い込みとは | 売却時に必要な諸費用 |
| 【高く・早期売却する為の３箇条】 |
個人や法人が所有している居住用・投資用・事業用などの不動産を売却することを指します。不動産売却は、広告実施や契約手続き等、所有者が自ら行うことも可能ですが、専門知識を要する場面も多く、すべてを自分自身でこなすのはかなり大変な作業になります。また契約や引渡し手続きの複雑さから、専門家が介入しなかった場合はトラブル発生の可能性も高まり、その解決には相当な労力を要します。
ですので、実際には不動産売却時にはプロである不動産仲介会社へ依頼し、広告・集客～買主様との調整、契約手続き等の段取りを担ってもらうケースがほとんどです。
■お問い合わせから売却までの流れとは？
売主様のご事情やスケジュールによってその売却方法は変わってきます。所有不動産の相場や住宅ローンが残っているか否か、売却にかかる費用はいくらぐらいかなど、売主様によって状況は様々です。不動産の売却を検討するにあたって、まずは不動産会社に相談しましょう。ぜひ専門家によるアドバイスを参考にしてください。
不動産の売却は、ご所有の不動産がいくらで売れるか資産価値を把握することから始まります。既に売却が決まっている方はもちろん、売却を検討中の方も、まずは査定をしてみましょう。査定時にはご所有の不動産の状態や権利関係の確認などさまざまな角度から調査を行い、周辺の成約事例・売出事例、市場の動向やエリア特性などを考慮して査定価格を算出します。
査定価格などの説明を受け、周辺の取引事例や公示価格・路線価などの公的データ、売主様のご要望を加味したうえで売出価格を決め、さらに売却活動の内容についても確認します。十分に納得したうえで、媒介契約を締結します。
媒介契約が済むと、いよいよ売却活動の開始です。不動産を売却するということは、いつもの住まいが購入検討者に買っていただく「商品」になるということです。商品の魅力を引き出し、効率的な売却を行うための準備が必要です。また、売却活動が始まると、週末を中心に購入検討者が内見に来るようになります。その時にバタバタしなくていいように、事前に準備をしておきましょう。
ネットへの掲載での情報発信、オープンハウスなどさまざまな売却活動を通して購入希望者を探します。お問い合わせをいただいた方に、実際の物件を見学してもらいます。
購入希望者から「購入申込書」を受領し、価格や引渡し等の条件について調整を行います。売主様、買主様間で合意に至ったら、売買契約を交わします。契約にあたって必要な書類等がありますので、流れを理解して予め準備をしておきましょう。
既存ローンの完済手続きや抵当権を抹消するお手続き、残代金の受領日までに公共料金の清算や引越しなどを済ませ、買主様に引渡せる状態にする必要があります。
契約時に定めた内容で物件の引渡しを行います。物件の状況を改めて確認しましょう。残代金の受領と同時に物件（鍵）の引渡しを行い、売却手続きが完了します。
弊社では、売却を希望される場合、基本的に媒介契約の種類を専任媒介、もしくは専属専任媒介でお願いをしております。複数の不動産会社に重ねて売却活動を依頼できる「一般媒介」には、
①複数の不動産会社で取り扱うため、他社で成約になった場合、1円もお金が入ってこない可能性がある。そのため、熱心な売却活動がなされない（広告にお金をかけない、担当者の中で優先順位が下がる等）
②レインズへの登録義務がないため、「囲い込み」されやすい
③状況報告義務がないため、反響状況の報告がなく、価格見直しの提案等もないため、放ったらかしにされてしまう
等といったデメリットがございますので、そもそもおススメではありません。
また、弊社では、買主様からのご質問対応、後々のトラブル防止等の観点から、スムーズに売却が行えるよう、売却をお任せいただいた段階で役所調査、契約書の雛形作成まで行って参ります。これらの活動には労力と費用が発生するため、弊社のビジネスモデルでは対応致しかねます。
仲介の方式には、次の図のように両手仲介と片手仲介がございます。不動産会社の中には、売主様から売却物件をお預かりした場合、買主様も自社のみで見つけることで、売主様と買主様の双方から仲介手数料をいただく「両手仲介」にしようとする会社もございます。何故なら両手仲介になると、双方から仲介手数料がいただけるので、収入が２倍になるからです。
弊社では、お客様のご希望により、片手仲介限定とさせていただくことも可能ですので、公平な条件で購入希望者を募ることができ、より好条件で売却をすることが可能です。
本来、不動産会社は売主様からお預かりした物件を世間に広く公開することにより、多数の不動産会社及びお客様の中から最も良い条件で購入してくださる買主様を見つけるように努力しなければなりません。しかし、不動産会社の中には、お客様からお預かりせていただいた物件を文字通り自社のみで囲い込み、他社様のお客様には紹介させずに、自社のみで「両手仲介（売主様と買主様の双方から手数料をいただくこと）」を行おうとする悪質な会社もございます。これを「囲い込み」と呼び、宅建業法という法律違反となります。具体的には、例えば他社様から「見学希望のお客様がいらっしゃるので、ご案内させて下さい！」等とご連絡があった場合、次のような理由で断ります。
① 既に商談中となっております。
② 既にお申込みをいただいており、ローンの審査中でして、お時間がかかっております。
③ 資料を作成中でして、しばらくの間、ご紹介をお断りしております。
事実であれば問題ありませんが、囲い込みをする不動産会社の場合は残念ながら大抵、嘘です。何故このようなことが起きてしまうかというと、背景と致しましては不動産会社の収入が単純に２倍になること、そして原因としては日本では両手仲介が法律により規制されていないからという日本の法整備の問題があるからです。ちなみに欧米では、両手仲介は法律により禁止されており、片手仲介のみしか許されておりません。
この囲い込みの一番のデメリットは、不動産会社が両手仲介を優先するあまり、お客様がご自身の物件を必要以上に安く売却させられることがある点です。本来であれば、不動産会社は公に広く物件情報を開示し、できるだけたくさんの購入希望者から一番良い条件の購入希望者を募るように努力しなければなりませんが、自社のお客様以外を受け付けないとなると、お客様は限られ、また販売期間も長くなるため、値下げをして売却しなければならない等のデメリットが生じます。
弊社は物件の囲い込みは絶対に致しません。7日以内にレインズへの物件登録、レインズ登録証明書の発行を遵守致します。これにより、お預かりさせていただきました物件情報を他社様へも平等にご紹介し、できるだけ多くのお客様の中から、少しでも高く、早く売却ができるように努めます。その証明と致しまして、お客様が希望される場合、ソニーグループのSRE不動産様等が取り組まれている「分かれ契約限定」とさせていただくことで、自社では広告を出さずに、他社様のお客様のみで買主様を見つけることも可能です。
不動産会社がお客様から売却の依頼をいただいた物件を掲載する、不動産会社と売却を依頼されたお客様しか閲覧することができない売物件情報データベースです（※１）。
※1売却を依頼されたお客様が閲覧できるのは、ご自身が売りに出されている物件の情報のみです。
不動産を売却される場合、下記のような費用が必要となります。売却にかかる費用は多岐にわたり、ケースバイケースで必要な費用も異なって参りますので、売却前に不動産会社と念入りに打ち合わせが必要です。
① 土地家屋調査士による測量、境界明示（土地・中古戸建の売却時のみ、既に有効な測量図及び境界標がある場合や分譲マンションは不要です）
→約10万円～約40万円程度
② リフォーム費用（必要な場合）
③ 建物解体費用（解体が必要な場合）
④ 残置物処分費用（残置物がある場合）
① 仲介手数料
→不動産会社に支払う報酬です。
（売買代金×3％＋6万円）＋税
② 印紙税
→売買契約書に貼付する収入印紙代となります。売買代金により異なります。
③ 住宅ローン一括返済手数料等（住宅ローンがある場合）
→お借入先金融機関にお尋ね下さい。
④ 登録免許税
→抵当権（住宅ローン等）の抹消登記が必要な場合 土地、建物それぞれ1件につき1,000円
→住所変更登記が必要な場合 土地、建物それぞれ1件につき1,000円
⑤ 司法書士への売渡登記手続き、住所変更登記の依頼報酬
→約1万5千円～約4万円
⑥ 引っ越し費用
→約5万円～約10万円
① 譲渡所得にかかる税金（売却に伴い利益が出た場合必要。建物の売却の場合、経年による減価償却費の計算が必要です！購入時の価格より低い金額で売却しても利益が出てしまうことが多くありますので、ご注意下さい！）
→所有期間が5年以内→短期譲渡 譲渡所得金額の39％（所得税30％・住民税9％）＋所得税額×2.1％（復興特別所得税）
→所有期間が5年超→長期譲渡 譲渡所得金額の20％（所得税15％・住民税5％）＋所得税額×2.1％（復興特別所得税）
→所有期間が10年超→特例による軽減税率 譲渡所得金額の14%（所得税10%、住民税4%）
※但し、各種要件を満たす場合に限ります。
※様々な特例がございますので、案件によっては、税理士様へのご相談をお勧め致します。
※譲渡所得金額の計算は間違えやすいところですので、下記の方は特にご注意下さい！
・相続取得による不動産の売却、中古マンションの売却、次のお住み替え先で住宅ローン控除を利用されたいと考えている方
査定金額だけで判断しない！売却の依頼をする不動産会社は1社だけで即決せず、必ず2～3社の話を聞いてから、じっくり判断しましょう。
中古車等の買取とは異なり、不動産売却における不動産会社の査定額はあくまで、近隣や類似物件の取引相場や公示地価等から算出した予想価格であり、本当に査定額で売れるかどうかは市場に売りに出してみないとなんとも言えないのが実情です。中には悪質な会社も存在し、媒介契約（不動産会社に売却を依頼する契約のこと。）を結びたいが為に、相場価格を大幅に上回る査定金額を提示する会社もあります。最初は高い査定金額を提示して、媒介契約を結んでおき、販売活動スタート後にしばらくしてから、「売れないので、価格を下げましょう」と持ち掛ける手法です。
弊社では、まずは複数社の査定額から相場感を掴んでいただくことから検討されることをお勧め致します。１社だけでは、本当に適正な査定額なのかどうかの判断ができません。ちなみに、少しでも高く売却する為には、相場価格から5%くらいを上乗せして販売してみて、様子を見るのが目安です。何故なら不動産はこの世に１つと同じものがございませんので、どうしてもこの物件が欲しいという方にとっては、相場価格より少し割高でも購入される場合がございます。査定額の根拠や妥当性、販売方針、担当者のスキルや相性等、総合的に判断してから、どちらの不動産会社にお任せしたいか判断しましょう。
不動産会社による預かり物件の「囲い込み」を予防しましょう。
対策と致しましては、不動産会社担当者との面談時に、「御社は囲い込みはしませんか？」と率直に質問してみましょう。また、レインズへの登録証明書はいつ発行してもらえるか、専任媒介契約の場合には媒介契約から８日目からは遅滞なく他社様への資料提供や他社様のお客様の案内等を行っていただけるのか等も併せて質問してみましょう。 不動産会社はこういった知識を持っているお客様に対しては、基本的に囲い込みを仕掛けません。囲い込みは宅建業法という法律違反になるからです。また、これ以外にも対策方法はいくつかございます。
お客様自身も最低限の知識を身につけ、正しい判断ができるように努めましょう。
例え、どんなに信頼のできそうな営業マンに出会えたとしても、全てを不動産会社に一任するのではなく、お客様自身で判断ができるように、ご自身で最低限の知識を身につけましょう。現代では、インターネットやYouTubeで簡単に基礎知識や注意点が学べます。最低限の知識があれば、不動産会社に騙されたり、損をしてしまうこともありません。
